花田グループ　株式会社財産ドック

不動産の成功事例

Ａさんは、自己資金5,000万円を所持していた。銀行に預けておいても金利が期待できず、株式の投資も不安であった。そのため、マンションの一棟買いに自己資産2,500万円と借入金2,500万円合わせて5,000万円を投下した。（当初は、全て自己資金5,000万円投下する予定であった）その結果、425万円の収益が出た。 借入に対する利息は出て行くけれども、結果として自己資金に対する利回りは10％が17％に上昇した。

Ａさんとしては、借入金導入で余資となった2,500万円を他の投資に振り分けることで、投資活動の拡大とリスク分散を図ることができるというメリットも生じた。

5,000万円の投資で、500万円の収益が上がれば、利回りは10%。このうち、2,500万円を3%の金利の借入金で調達すると、支払利息75万円。 500万円から75万円を差し引いた425万円が自己資金分2,500万円に対する収益額にあたる。この利回りは17%となる。

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Aさんは、300坪の土地を立地の良い場所に所有しており、貸駐車場としての利用をしていた。駐車場収入は年間500万円あり、固定資産税を300万円を支払っても手取り収入が実質年間200万円あるため、活用法は現状のままで良いかと思っていた。

しかし、だいぶ歳を取ってきたのでそろそろ相続についても考えていこうと思い、相続税の計算をしてみたところ、驚いたことに相続税率50%も出てしまった。これは、この300坪（評価3億円）の土地を所有していたため相続税が約1.5億円の負担増となっていた。

年間200万円の収入のために、相続人に約1.5億円も余分に負担させてしまうのは申し訳ないと思い、何とかしなければと考えた。ただし、借金をするのは嫌いであった。 そこで、当社は、X社に等価交換によるマンション建築をお勧めした。 マンション資金は全てX社が出し、Aさんは、無借金で1億円のマンションを手に入れることができた。その結果、年間実質収入が200万円から1,060万円となり、さらに相続税を約4,000万円節税することができた。

	土地評価額 30,000万円（自用地評価） 駐車場収入 500万円/年間 固定資産税 300万円/年間 実質収入 200万円/年間 相続税負担額 15,000万円
	坪地評価額 17,000万円（貸家建付地評価） 建物評価額 4,000万円（賃家評価） マンション収入 1,200万円/年間 固定資産税（土地） 40万円/年間 固定資産税（建物） 100万円/年間 実質収入 1,060万円/年間 相続税負担 11,000万円

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不動産の失敗事例

自宅の土地に住宅と倉庫が建っていて、倉庫部分の土地は居住用不動産として認められなかったため、2,000万円の贈与に対して、贈与税の納付を税務署より指摘されてしまった。

Aさんは、宅地Xと宅地Yに図1のように住宅と倉庫を所有していた。 そして、相続対策として、奥さんに宅地Xを2,000万円分贈与(居住用不動産の贈与)した。 しかし、これを処理した税理士は、倉庫は別土地の他人の所有(図2)と勘違いして、宅地Xの持分贈与をして登記してしまった。 そのため現在、図3のような持分所有となってしまった。

図1	図2
図3	X土地 Aさん　　49%　所有 奥さん　　51%　所有 Y土地 Aさん　 100%　所有

その結果、Aさんは居住用不動産の贈与でないと税務署より指摘され、2,000万円について贈与税が発生してしまった。（倉庫は、他人に貸していた。）

しかし、多少経費がかかったが、図4のように錯誤で処理できた。

図4

1. 宅地Xを分筆（X'とZ）
2. 土地[1]の錯誤分をX'と土地Yへ（[3]＋[4]部分）
3. [3]と[4]は、新たな贈与ではなく、あくまで錯誤のためとする
4. [2]、[3]、[4]は奥さん所有

その結果、宅地Xのうち、Z（倉庫部分）はAさん所有、宅地X'と宅地Yの持分は、Aさんが26%、奥さんが74%となり、Aさんから奥さんへ2,000万円の居住用不動産贈与の特例に適合した。

しかし、登録免許税、司法書士手数料などで50万程の経費が余分にかかってしまった。

（不動産取得税については錯誤で処理し、二重の支払は手続きをして免除された。）

税理士にも間違いはある。不動産問題は、税理士だけでなく、不動産コンサルタントからもアドバイスを受けるのが望ましい。

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Aさんは、自己資金5,000万円を利用して不動産投資をしたが、プロから見ると案件の投資は、投資不適格と判断される。

<前提条件>

計画投資額（諸費用含む）	5,000万円
総収入（年間）	500万円
諸経費（年間）	100万円

（3年後に売却予定）

3年後の売却予想額	5,000万円
割引率（＝期待利回り）	10%

投資利回り

1.粗利回り 10%（500万円÷5,000万円）
2.純利回り 8% （500万円−100万円）÷5,000万円

投資適否について

1.各年の賃貸運用純収益の現在価値を求める

各年の賃貸運用純収益は400万円（500万円−100万円）
各年の現在価値を求める（複利現価率を使う）

1年目の現在価値は 360万円（400万円×0.90） 2年目の現在価値は 328万円（400万円×0.82） 3年目の現在価値は 300万円（400万円×0.75） 合計　 988万円

複利現価率　 1/(1+0.1)=0.90 1/(1+0.1)2=0.82 1/(1+0.1)3=0.75 0.1は割引率10%

2.次に、売却価格の現在価値、及び現在価値の合計額を求める。

売却価格の現在価値	3,750万円（5,000万円×0.75）
現在価値の合計額	4,738万円（3,750万円＋988万円）

3.投資の適否を判断する。

計画投資額5,000万円は、現在価値の合計額4,738万円を上回っているので、この案件の投資は投資不適格と判断される。

まとめ

	1年目	2年目	3年目	不動産売却（3年目）
純収益	400万円	400万円	400万円	5,000万円
複利現価率	0.90	0.82	0.75	0.75
現在価値	360万円[1]	328万円[2]	300万円[3]	3,750万円[4]
割引率	10%
現在価値の合計額	4,738万円（[1]＋[2]＋[3]＋[4]）

計画投資額5,000万円 > 現在価値の合計額4,738万円

よって、投資不適格である。

詳しく知りたい方は財産ドックまでお問い合わせ下さい。