花田グループ　株式会社財産ドック

固定資産税を安くする方法

毎年支払う固定資産税は年々上昇してきており、無視できない金額になりつつあります。固定資産税については、今まで触れられることがほとんどなかったのですが、実は工夫して申告することによって固定資産税を安くすることも可能です。もちろん、合法的なやり方です。知っていると知らないでは大違いの手法をご紹介します。

1.「住宅用地｣軽減特例の上手な利用

住宅用地は、固定資産税が1/3から1/6に軽減されます。

2.｢一筆評価｣の上手な利用

土地に道路が複数接している場合、分筆または区分することによって固定資産税が軽減されます。

3.｢償却資産｣の上手な応用

家屋と償却資産を分離課税することによって、固定資産税が軽減されます。

1.「住宅用地｣軽減特例の上手な利用

住宅用地は、更地と比べて大きな固定資産税対策となります。

(1)小規模住宅用地の利用

200m²以下の住宅用地(200m²を超える場合は住宅1戸あたり200m²までの部分)を小規模住宅用地といいます。 小規模住宅用地の課税標準額については、固定資産税評価額の6分の1の額となります。

(2)一般住宅用地の利用

小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。一般住宅用地の課税標準額については、固定資産税評価額の3分の1の額となります。

※家屋の延べ床面積の10倍までを住宅用地といいます。

≪アドバイス≫

アパートの場合、一戸当たり200m²までとされ、仮に5戸1棟の場合だと 200m²×5戸＝1,000m²となり、1,000m²までの敷地が適用範囲となります。

≪注意！≫

相続税などに出てくる「小規模宅地」と似ていますが、異なるものですのでご注意下さい。 この「住宅用地」の利用では、大きな敷地にマイホームを建てたり、大きな敷地の有効利用でアパートを建築したりすることが、固定資産税対策としては最も節税効果があります。

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2.「一筆評価」の上手な利用

一筆評価の原則により、二方の路線に面する土地の評価を下げます。 一筆評価の原則により、土地全体を大通りの高い路線価で評価した上で、建物A部分、建物B部分のそれぞれについての課税標準額が適用されることになります。この場合、土地を分筆するあるいはフェンス等により明確に区分することにより、大通りに面した建物A部分は大通りの高い路線で、また建物B部分は安い路線価に基づく評価となり、固定資産税が安くなります。

土地形状や接道状況が、正確に固定資産税評価に反映されていない場合があります。一度、接している道路の価格を調べてみて、評価を下げる工夫次第では納税額を下げることも可能です。

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3.「償却資産」の上手な応用

応用(1)

建物は家屋と償却資産とに分けることができます。家屋の一部とされ、家屋の評価に入るものは、次のようなものがあります。

• エレベーター、エスカレーター
• 火災感知器、火災受信機、空気調節装置
• 造り付けの洋服ダンス、造り付けの流し台

家屋の一部とされないものには、次のようなものがあります。

• ルームクーラー(取り付け、取り外しが簡易なもの)
• 電球、カーテンのような消耗品
• 屋外に設置された給水塔、ガス及び水道の配管、独立煙突

※家屋の一部とされないものは、それが事業用のものとして使用される場合には償却資産として課税されます。その償却資産は取得価額に対して定率法で毎年課税していくため、その評価額はカーブを描くように下がっていき、その分、固定資産税もカーブを描くように安くなります。

応用(2)

賃借人が自分で内装・造作・建築設備等を施した場合、オーナーが「固定資産税に おける償却資産の分離申告書」を提出しますと、賃借人がした内装設備等は償却資産となります。

オーナーがコンクリートのまま賃貸していても、コンクリートの建物と内装・造作・建築設備等のすべてがオーナーの資産と判断され、賃借人が償却資産として申告していない場合には、内装・造作・建築設備等も含めてオーナーに固定資産税が課せられる心配があります。

その結果、オーナーの固定資産税は永続的に内装・造作・建築設備等に対して負担となりますが、その負担を軽減する対策があります。 その対策としては、オーナーは「固定資産税における償却資産の分離申告書」を市町村役場に提出することです。そうしますと、オーナーはコンクリートの主体構造部の評価にのみ固定資産税が課税されます。

そして、賃借人には内装・造作・建築設備等が償却資産として固定資産税が課税されます。 その結果、オーナーに対しては建物の固定資産税は内装・造作・建築設備等の評価分は課税されません。

但し、内装・造作・建築設備等の固定資産税は賃借人が払う旨の条文を賃貸契約書に明記しておくことが大切です。

具体的には、まだまだ多くの事例があります。 特に、次のような土地をお持ちの方は点検されることをお薦めします。

1. 更地
2. 利用区分が明確でない土地・建物
3. アパートに隣接の駐車場
4. 小作料より固定資産税が高い土地
5. 家畜舎、温室、農業用倉庫が建っている土地
6. 私道
7. 建替え期間中の土地

もっと詳しく知りたい方は財産ドックまでお問い合わせ下さい。