土地活用Q&A

土地活用Q&A

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土地活用について

土地活用ってよく聞くけどどういうことですか?ANSWER

所有している遊休地や低利用地を、現状よりも有効に活用して利益を得ることを一般的に「土地活用」と言います。
更地のままで土地を所有していると、利益は無いのに毎年固定資産税を支払う必要があるため、税金が負担になります。
所有地を有効に活用することができれば、節税効果や安定収入が期待でき、老後の生活費に充てることも可能です。

⇒ なぜ土地活用なのか?

具体的な土地活用の手法にはどんなものがありますか?ANSWER

土地活用には以下のようなものがあります。

  1. 駐車場や資材置き場としての土地活用
  2. 定期借地としての土地活用
  3. アパート経営・マンション経営としての土地活用
  4. 店舗・病院・工場/倉庫としての土地活用
  1. 駐車場や資材置き場などは、比較的安価な投資で始められますが、固定資産税や相続税対策には向いていません。
  2. 定期借地として土地を貸す場合は、借り入れが不要で相続税や固定資産税対策にもなりますが、30年以上、または50年以上の長期活用になります。
  3. アパート経営やマンション経営は、市場調査と運用計画がしっかりと行われていれば、比較的安定した収入を得られ、さらに固定資産税や相続税対策にもなり、他の土地活用と比較しても、最も有効な土地活用法に挙げられます。
  4. 店舗や病院、工場/倉庫などは、立地がよければ収益性も高いのですが条件が限られます。また、固定資産税や相続税対策にも向いていません。

その土地がある場所の環境やその土地の形状など、さまざまな条件がありますので、どの土地活用法が一番適しているかを目的に合わせて比較検討する必要があります。

⇒ なぜ土地活用なのか?

いずれマンションを建てたいと考えていますが、今、何をしておくべきでしょうか?ANSWER

本来の使用目的までの間、期間を限定した活用をおすすめ致します。
短期間なら駐車場、長期間なら事業用借地などが考えられます。

賃貸住宅経営を考えていますが、希望に合う土地がなかなか見つかりません。ANSWER

グループ会社の東海建物株式会社で土地のご紹介をさせて頂くことも出来ますし、その他不動産ネットワークを活用してオーナー様のご希望に合う土地探しをご支援致します。

⇒ 東海建物株式会社サイト

どの土地に何を建てればいいか、悩んでいます。ANSWER

土地を複数お持ちであれば慎重にご検討されることをお勧めします。お客様の資産状況から相続対策・節税対策・事業承継などを考慮し、最適な土地を選択して下さい。花田工務店では土地活用・税制の専門家と共に、お客様にとって最良のアドバイスをさせて頂きます。

⇒ 相続対策×収益獲得モデル

自分の土地がマンションに向いているか、どうすれば分かりますか?ANSWER

市場環境調査をお勧めします。
市場調査からその土地が本当にマンションに向いているかを判断します。計画地周辺の生活環境(交通・店舗・病院・学校・その他施設など)と周辺賃貸物件(間取り・設備・家賃)、人口動態・開発予定などを調査分析し、将来も見据えたマーケティングを行なった上で判断する事が大切です。
花田工務店では豊富な賃貸マンション実績と市場環境調査の結果から、その土地がマンション経営に向いているかを見極めた上で、最良なご提案をしています。

⇒ 市場調査は念入りに|成功する賃貸経営とは?

何坪くらいからマンションを建てられますか?狭い土地でも大丈夫ですか?ANSWER

花田工務店では過去23坪の敷地にマンションを建設した実績があります。ただ土地の形状や法律、その地域の規則等によって異なりますのでまずはお話を聞かせて下さい。

⇒ 土地活用についてのお問合せ

建物について

鉄筋コンクリート造のメリットを教えてください。ANSWER

鉄筋コンクリート造は耐久性・遮音性・耐震性・耐火性に優れています。
特に賃貸マンションの場合、他人同士が同じ建物に住むわけですから、入居者同士のプライバシーや安全に配慮する必要があります。入居者の方が快適に暮らしていただくことで安定した経営に繋がります。また、鉄筋コンクリート造のマンションは長期に渡り高い資産価値を保つことが出来ます。

⇒ なぜ鉄筋コンクリート造のマンションなの?|賃貸マンション・戸建

防犯対策が気になります。ANSWER

花田工務店では防犯対策としてカラーモニター付インターホン、ピッキング被害を受けにくいディンプルキーを標準装備としております。またエントランスのオートロックシステムを積極的に採用しております。その他指紋認証キーや防犯ガラスを採用した物件も数多くあります。

⇒ 賃貸マンション|施工実績

マンションの工期はどのくらいですか?ANSWER

鉄筋コンクリート造4階建てまでの賃貸マンションの場合、階数+3ヵ月が標準的な工期です。5階建て以上になると階数+2ヵ月が標準的な工期となります。
5階建ての場合、ご相談から設計・確認申請の期間を含めるとおおよそ1年かかります。

建物はだいたい何年くらいもちますか?ANSWER

鉄筋コンクリート造の建物寿命は、一般的には約60年くらいと言われています。
しかし、最近は100年以上の寿命を考え建設されている鉄筋コンクリート造の賃貸マンションもあります。

建物の構造は大丈夫?ANSWER

どの構造においても、現在の建築基準法を満たしている建物であれば、阪神淡路大震災の規模の地震が発生しても建物が倒壊、崩壊することはありません。また、建築基準法の基準よりも耐震性能を上げて設計することも可能です。その他には、免震構造のように地震の揺れを上部構造に伝えにくくする構造や、制震構造のように地震のエネルギーを建物本体に影響を少なくするためにオイルダンパーのような制震装置で吸収する工法もあります。

入居者に人気があるのはどんなマンションですか?ANSWER

近年、入居者の生活スタイルが多様化しております。ただ共通して求められるものは「安全で快適な生活空間」です。
花田工務店では多様化する入居者ニーズにお応えする為、様々な仕様に対応しております。
(ペット同居型・オール電化・免震・防音・防犯・高いデザイン性・戸建など)
またオーナー様のご希望に応える為、オーダーメイドのプランをご提案しております。
それぞれ違った土地条件や周辺環境によってターゲットとする入居者層が違いますのでまずは周辺の市場環境調査をお勧めします。

⇒  入居者に選ばれる建物を建てる|成功する賃貸経営とは?

建物の構造にはどんな種類、特徴がありますか?ANSWER

建物の構造は大きく分けると鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造の3種類に分けることできます。それぞれに特徴があり、土地の特性、建物の用途、規模に合わせた構造を選ぶことが必要になります。一概にどの構造が優れているという単純比較は出来ませんが、一般的にはそれぞれ構造で以下の特徴があります。

■鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造の中でもラーメン構造と壁式構造に分けることが出来、高層の建物にはラーメン構造、5階以下の低層の建物には壁式構造が適しています。どちらも耐震性、耐火性、耐久性に優れた構造といえます。

■鉄骨造
鉄筋コンクリート造に比べると単位重量が軽くなります。
鋼材は、工場でJIS規格生産されているので、強度や性能といった品質が均一になるのも特徴。素材が軽く、工期が比較的短期間で済みます。軽量鉄骨造と重量鉄骨造の2種類があります。

■木造
在来構造と2×4(ツーバイフォー)構造分けることが出来、在来構造は軸組構造と呼ばれ、柱と梁の組み合わせによって構造体を構成しています。一方2×4構造は床や壁がパネル化され、面で構成する構造体です。どちらもコスト、性能に関しても大差はありません。

資金について

プラン・見積もり作成にはどのくらい時間がかかりますか?ANSWER

お話を伺ってから、10日から2週間くらいお時間をいただいております。もしお急ぎであれば、どのくらいという期日を指定していただければ、可能な限りご希望に沿うように致します。

どこまで無料で相談できますか?ANSWER

以下のご相談を無料で承っております。
・税務相談
・市場環境調査報告書作成
・プラン作成・事業計画書作成
・金融機関への融資相談
お気軽にご相談下さい。

資金調達に不安がありますが、どこに相談したらいいでしょうか。ANSWER

それぞれの状況に応じて適切な方法をご検討させていただきますので問題を抱え込まずにまずはご相談下さい。お客様にとって一番最適な資金調達方法をご提案させて頂きます。

マンションの修繕などの費用が心配です。ANSWER

長期安定経営をする為には定期的なメンテナンスは欠かせないものですが、補修費の掛かりにくい建物を建てる事も大切です。
花田工務店ではまず修繕費が掛かりにくい建物を長期修繕計画を事業計画に見込んで賃貸マンション経営をご提案させて頂きます。

土地活用のための資金調達や返済が不安です。ANSWER

融資先のご紹介から融資手続業務も花田工務店でご支援させて頂くこともできます。また住宅支援機構での融資の場合、わずらわしい手続き業務は全て花田工務店で代行させて頂きます。ご安心してお任せ下さい。賃貸マンション経営は長期的な事業ですから将来を見据えてお客様に合った資金調達方法と返済計画をご検討下さい。

経営・管理について

夜間・祝日などの緊急対応の際はどうしたらいいですか?ANSWER

24時間365日体制のメンテナンスサポートで緊急事態に対応致します。ご安心下さい。

賃貸マンションの家賃はどう決めたらいいですか?ANSWER

対象物件の周辺にある賃貸住宅の募集条件(賃料・間取り・設備)を、東海建物やその他の仲介業者・管理会社にヒアリングしたり、周辺環境(学校・買い物・交通手段等)や実際の入居状況を現地確認するなどして市場調査を行います。
また、役所や近隣の情報から周辺の都市計画の決定・実施状況や工場や学校などの新設・転出の予定など、需要に影響を及ぼす情報を収集します。以上のことを総合的に検討し、現状の賃貸需要とのバランスを考えて決定します。

賃貸経営は素人ですが、きちんと経営していけるでしょうか。ANSWER

花田工務店の賃貸マンショントータルサポートシステム「ハネットシステム」でお客様の賃貸マンション経営をトータル的にご支援させて頂きます。資産コンサルティングから事業開始後のアフターフォローまで全てお任せ頂けます。

⇒ 「ハネットシステム」による管理体制

税金について

そもそも相続税の心配があるかどうか知りたいANSWER

相続税の負担がどのくらいになるか心配な方は、たくさんいらっしゃると思います。まず第一にすべきことは、どのくらいの財産が相続されるのかを調べることから始まります。相続税の金額の大小によって自ずと節税対策も当然変わってくるものです。次にすべきことは、法定相続人が何人かを把握してください。法定相続人というのは、民法によって決められている相続人のことです。相続放棄をする人も含まれます。
相続税には基礎控除額というのがあり、この金額より相続財産が少なければ申告も納付も必要ありません。花田グループの株式会社財産ドックでは、相続税のシミュレーションやコンサルティングなど資産を守り活かしていくためのお手伝いをさせていただきます。

⇒ 株式会社財産ドックサイト

相続でトラブルが起きないか心配です。ANSWER

「相続」でトラブルになる ケースの多くは、「遺産分割」が原因です。
特に土地・建物については、分割しにくいため、トラブルを避けるためには、事前に将来を見据えた対策を講じることが大切です。
花田工務店で良好な資産形成をして頂くために、資産家向けのセミナーと個別相談を毎月行っております。相続対策や税務相談、マンション経営などそれぞれ違うお悩みにプロのスタッフがアドバイス致します。
⇒ セミナー・イベント|新着情報

不動産の賃貸収入に対する税金について教えてください。ANSWER

賃貸住宅経営で所得(不動産所得)が生じますと、個人経営の場合、所得税と住民税がかかります。この所得は、収入から必要経費を差し引いたもの(損益計算)で実収入(収支計算)とは若干異なります。毎年1月1日から12月31日までの総収入金額から必要経費を差し引いた不動産所得と、他の収入があればそれと合算し、翌年の2月16日~3月15日までに確定申告することになります。確定申告をするとそれに基づき住民税の納税通知書が送られてきます。尚法人経営の場合は、法人税、法人事業税、法人住民税がかかります。

相続税を減らすには、いつ頃どんな対策をしておけばいいですか?ANSWER

お客様それぞれ状況が違いますので当然、最適な方法・時期も異なります。
花田工務店ではまずお客様の資産状況を把握し、その方に合った節税方法をアドバイスさせて頂きます。

賃貸マンションを建てるとどうして税金が安くなるのですか?ANSWER

■固定資産税
賃貸マンションを建てると、更地に比べて土地に対する固定資産税は1/6に減額。建物に対する固定資産税も一定の要件を満たすことで3年、または5年の間1/2に軽減されます。

■都市計画税
都市計画税(東京、大阪など全国700の市町村で徴収)についても、賃貸マンションを建てた土地は更地に比べて、1/3に軽減されます。

■相続税
賃貸マンションを建てると、土地が「貸家建付地」となり、土地評価額が15~24%軽減されます。また、建物も建築総額の約40%の評価とみなされるため、相続税額が大幅に削減されます。

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成功する賃貸経営とは?

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