成功する賃貸経営とは?市場調査は念入りに

成功する賃貸経営とは?市場調査は念入りに

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市場調査は念入りに

土地の診断は、地元の不動産業者に診断してもらう、専門企業に診断してもらう、などいろいろな方法がありますが、ちょっとした判断基準を身に付ければ自分でもある程度の見当をつけることができます。

いわゆるマーケティングですが、大げさな調査でなく、所有している土地の周辺のマーケティングです。所有地周辺のアパート・マンションをみて、どの様な建物が満室になっているのか、どの様な建物に空き部屋が多いのか、どんな人たちがその地域で賃貸住宅に住むのかを調べます。
 また、所有地に近い不動産業者などから、アパート・マンションを探しに来る人たちの要求内容の聞き取りをしたりすれば、より精度の高いものになるでしょう。

1-1.間取りの大きさ

入居者のニーズは全国的な傾向で見ると居住面積が広めの間取りですが、上記のように聞き取りをすると、例えばその周辺には広めの間取りの物件が多く建っていて、いま不足しているのは1Kや1DKなど狭い間取りで低家賃のものであるとか、あるいはその逆である、といった情報が得られるはずです。それによってどんなタイプのアパート・マンションを建てると良いかが自然と決まってきます。

1-2.どのような間取りに需要があるか

さらに統計的なデータを用いて裏付けのある判断基準を作るためには、土地所在地周辺の人口や世帯数を調査し、どのような間取りに需要があるか調べます。

① 市町村別の人口推計データを調べる
② 市町村別に世帯数を調査する
③ 市町村の1世帯あたりの人口を調査する
(具体的には、①②で調べた人口を世帯数で割って求める。)
③を全国平均と比較することで、ファミリー層が多い地域なのか単身者が多い地域なのかを調べることができます。ただし、1世帯あたりの人ロを調査しただけでは、一概にどのような間取りが適しているかの判断はつきにくく、持ち家比率が高くても賃貸の需要がさほどないエリアもあるため、次のような調査をあわせて行うとよいでしょう。
④ 市町村別に持ち家比率を調査する
他市町村や他県と比べれば、賃貸需要が多い地域なのか少ない地域なのかを予測できます。

調べる方法ですが、最近ではインターネットに様々な統計資料がのっていますので、市町村のホームページや総務省統計局のホームページを検索してみてください。また、市町村に問い合わせたり、市勢・町勢や市販の人口等のデータが収録された書籍でも調べることができます。

これは地域によって大きく異なるので、ぜひ調査したいところです。学生が多いのか、新婚さんか、単身サラリーマンかなど、どんな人たちが探しに来るかを不動産業者に聞くのも大まかな傾向をつかむひとつの方法です。
ただ学校が近くに移転してきたから学生向きと決めるのは早計です。たとえば東京と八王子市の場合、大学がいくつも移転したので、学生アパートを建てれば間違いないと土地所有者は考えたようです。ところが、建てすぎて多くの物件が空き室になってしまったのです。

その理由を詳しく調べてみると、八王子の大学に通う学生は八王子には住みたくないということがわかりました。ではどこに住みたいのか。学校と遊び場の中間に住みたいのです。学校が終わったら新宿や渋谷へ遊びに行きたいため、荻窪、吉祥寺、三鷹などが人気になるのです。つまり、学校が移転してきたから学生向きと単純に結論づけることができないのです。
もちろん学生寮が不足している、社員寮が不足しているといったことはありますから、その受け皿としてある程度建てることは正しいのですが、土地所有者の皆さんがいっせいに建てると過剰になってしまいます。

1-3.家賃相場を知る

もう一つはその周辺の家賃相場を知ることです。家賃を算定する算式はいろいろありますが、結局は周辺の相場から決めることになります。ということは、その相場に合った家賃設定を考慮しながら経営計画、建築計画を建てる必要があるわけです。
家賃相場の調べ方は簡単です。

①近くの不動産業者に聞いて、立地や予定している間取りのタイプなどと照らし合わせる。
②賃貸住宅情報誌を参考に算出する。
③書店・コンビニエンスストア等で賃貸住宅情報誌を購入する。
④インターネットでアパート・マンション情報を検索する。

あなたの土地周辺エリアの情報が載っているページから、築年数が浅く同じような間取り・広さのアパート・マンションをピックアップする。さらに、駅からの距離も同じようなものを選べればベストです。
共益費込みの月額家賃を部屋の面積で割り、㎡当たりの賃料を算出します。この㎡当たりの賃料を5戸~10戸導き出し、その平均を求めます。そして、建設しようと考えているアパート・マンションの広さをかければ、相場の家賃を求めることができます。

1-4.周辺に老朽アパートが多いか

市場調査は念入りに

周辺に老朽化したアパート・マンションが多いかどうかを調べましょう。古いアパートが多いと今後それらが建て替えをすると思われます。アパート・マンション経営者としては、それらが新しいアパート、マンションに変身することは環境が整備されて、イメージアップになりますから歓迎です。
しかし、このごろの入居者、とくに新人類といわれている人たちは、近くに新しく設備の良いアパート・マンションができるとすぐにそちらへ引っ越しますから、後で建て替えたアパートに入居者を取られないデザインや設備にしておくことも考慮すべきです。

1-5.どの様な構造の建物が多いのか

建築予定地の周辺にアパートが多く建てられていても差別化する方法はまだあります。周辺に建設されているアパートが木造やプレハブ・鉄骨造というものが中心であれば、思い切って鉄筋コンクリート造の建物を建てることです。同じ賃貸住宅でも、鉄筋コンクリ一ト造にすれば、「マンション」というステータスを得ることが出来、また、遮音性能など居住性が優れていることなどから、入居者の圧倒的な人気を得ることが出来ます。

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