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土地活用のおすすめプラン商業・業務施設

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土地を売りたい、貸したい方へ。土地オーナー様とテナント企業様との信頼の絆を創造します。

  • 店舗用地としてなら貸しても良いと考えている土地がある。
  • 貸している店舗から賃料を下げてほしいと言われている。
  • 今入っている店舗がもうすぐ撤退する。
  • 周りの人よりすごく安い賃料で貸していて損をしている。
  • 土地を貸したら一生取られてしまうのでは。

この土地にあった活用をするにはどうしたらよいか、今よりもっと良い活用方法はあるのか。
土地オーナー様とテナント企業様の”相互の有益性”を向上させるご提案とお手伝いをさせていただきます。

土地活用の方法とは

土地活用をする場合、契約形態がいくつか分かれており、土地オーナー様のご希望に合わせてお選びいただけます。 また総合的な資産運用の観点からお客様に最適な方式をご提案させていただきます。

A.定期借地

定期借地権「1.事業用借地権」
土地所有者がテナントに一定期間、土地のみを賃貸借する事業です。テナントが事業用の建物を建設します。

賃貸住宅経営を考えていますが、希望に合う土地がなかなか見つかりません。ANSWER

「定期借地方式」なら土地を貸すだけなので、資金はほとんど不要です。建物はテナント側の所有のためメンテナンスや維持管理費もテナント側の負担なのでお金がかかりません。賃料が定期的に入る“お金が生まれる土地”になります。

「一度貸したら、一生戻ってこない」「返してもらおうとすると、立ち退き料など多額な請求をされる」と聞くが?ANSWER

定期借地方式なら土地は契約期間満了時に必ず戻ってくるので、心配いりません。

定期借地権

1.事業用借地権
借地借家法 第24条「事業用借地権」に基づき土地を賃貸借するため、事業用の建物の建造のみ認められ、居住用として利用することは認められません。
※契約は10年以上50年以下で、自由に設定できます。
※契約期間終了後は、テナントが建物を撤去し、更地にして返還します。
※契約更新はありません。
※契約は公証人役場にて公正証書を作成し、締結します。

2.一般定期借地権
※契約は50年以上です。
※契約期間終了後は、借主が建物を撤去し、更地にて返還します。

3.建物譲渡特約付借地権
※契約は30年以上です。
※契約期間終了後は、土地所有者が建物を買い取り、建物付で返還します。

税金対策というのは効果はありますか。ANSWER

「定期借地方式」なら土地を貸すだけなので、資金はほとんど不要です。建物はテナント側の所有のためメンテナンスや維持管理費もテナント側の負担なのでお金がかかりません。賃料が定期的に入る“お金が生まれる土地”になります。

B.建て貸し & C.リースバック

土地所有者が、その土地の上に建物(テナント側の希望した設計による)を建設し、
土地と建物を合わせて賃貸借する事業方式です。

テナントに貸す場合でも相続対策できますか。ANSWER

相続対策には2つあります。
①納税資金対策…相続税を支払うための現金を貯蓄しておく。
②節 税 対 策 …土地や建物の相続税評価額を下げる、または借り入れをおこすことで、
 負債を発生させて正味遺産総額を抑えることで、相続税額を減らす。

①納税資金対策としては、「定期借地方式」「建て貸し方式」いずれの方式も有効です。
定期的に入る収入を、相続人に贈与しておくことで、相続税の納税資金が準備できます。

②節税対策として、より有効的なのは「建て貸し方式」です。

○『マイナス資産』としてのメリット
 建物建設の為におこした借入は負債になりますし、「建て貸し方式」の内のひとつである
 “リースバック”で契約をした場合にテナントから受取った建設協力金も負債扱いとなるので、
 いずれも正味遺産総額を抑え相続税額を減らすのに有効です。

○『賃貸収入の生前贈与』を行うことによるメリット
 賃貸収入が被相続人の名義で入金され、そのまま被相続人名義で貯蓄されている場合は
 被相続人の現金資金として100%評価されていしまいますが、生前に相続人に分配してしまう
 ことで、正味遺産総額が抑えられ相続税額を減らせます。

○『貸家建付地評価』によるメリット
 建物をご自身で建設し、土地建物を賃貸している場合、その土地は『貸家建付地』とい
 う評価になり、相続税評価が下がります。

 参考:「定期借地方式」であっても、土地については、事業用借地権設定部分が
 評価減となる為、相続税の節税効果があります。

建物を建てて貸すとしても、自己資金が少ないのですが。ANSWER

「リースバック方式」ならテナント側からの建設協力金(無利息)を元手に建物を建てられます。
自己資金が少なくても賃貸経営が可能です。

定期借地の場合、どう違うのですか。メリットはありますか。ANSWER

土地と建物を賃貸するので、「定期借地方式」に比べ賃料が多く入ります。 (但し、賃料から保証金の返済額が引かれた残金が手取りの収入になります)

また税金対策になります。相続発生時にその土地の「賃家建付地」建物は「賃家」、保証金は「債務」とみなされるため、各評価額が軽減され、節税の効果があります。

建物を自分が建てて所有することになるため、中途撤退が心配です。ANSWER

テナントが中途撤退をした場合、保証金として受取っている金額(=建設協力金)は返済する必要がなくなる場合が多く、全額自己資金や全額借入による資金調達を行った活用に比べ、事業リスクは小さいといえます。
特定の業種しか利用できないような特異な建物を建設するより、汎用のきく建物を建設する方が、万が一のときにも次のテナントが決まりやすくなるため、更にリスクは軽減されます。

D.貸店舗

土地所有者が、以前に建設した自己所有の建物をそのまま使い、土地建物を合わせて賃貸借する方法です。
すでに建っている建物をそのまま使うので、新たな投資が少ない、もしくは全く無く始めることが出来ます。
「建て貸し方式」同様、土地の建物を賃貸するため、「定期借地方式」に比べ賃料が多く入ります。

E.売却

土地を売却したい地主様に対し、土地買付希望の投資家様、事業主様をご紹介します。

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