賃貸経営のリスク　老朽化・空室・家賃下落・金利変動・災害、、、他には？

賃貸経営のリスクは「老朽化」「空室」「家賃下落」「金利変動」「災害」が主なものですが、それ以外にも「家賃滞納」という厄介なリスクが潜んでいます。

青色申告の方は、未回収の家賃を含めた収入で確定申告をしなければならず、さらに家賃滞納は債権扱いで民法167条と169条の消滅時効にあてはまるため、一般的に5年以上放置すると回収不能となる可能性もあります。

滞納初期に家賃を回収できれば、損失を最小限度に抑えることができますが、時間が経過するほど未払い賃料が膨らんでしまうので、最終的には明け渡しの裁判や強制執行という事態に発展します。

この対応には時間、労力、費用等、非常に大きな損失となりますので、滞納を確認したら即時に督促を開始するのが一番の解決策といえます。

ここで、家賃滞納が発生した場合の一般的な対応手順を記載します。

1. 契約者本人に連絡し督促する
2. 連帯保証人に連絡し督促する
3. 現地確認、訪問により督促する
4. 内容証明郵便で督促する
5. 賃貸借契約の解除通知を送る
6. 訴訟を起こす
7. 明け渡しの強制執行を行う

これらを貸主個人で対応するのは安易なことではありません。

元々家賃保証制度は、借主が賃貸借契約の締結時に必要な保証人を用意できない場合に保証契約を代行するための制度として整備されてきたもので、人間関係の希薄化や少子高齢化により、連帯保証人制度の形骸化を救済するというものでした。

しかし、最近では滞納発生時に代位弁済をしてくれること、滞納督促を代行してくれることなどから、貸主の家賃回収業務を代行するという面が強くなってきており、貸主にとっては面倒な滞納督促をしなくても家賃を回収でき、安定した収入が得られるというメリットで利用する方が多くなりました。

ただし、保証会社を利用するにあたっては、デメリットがないわけではなく、契約時、更新時には借主に保証料の負担があること、さらに契約中の家賃保証会社が倒産した場合は、保証契約が消滅して「無保証」の状態になるという可能性もあります。

健全な保証会社を見極め、選択するのも貸主の重要なミッションといえます。

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